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놓치면 안 되는 상업용 부동산 소식!
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상업용 부동산 업계 종사자 3만여명이 지금 이 레터를 보고 있습니다. 👀
2023년 2월 24일 No. 14
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챗GPT로 떠들썩했던 2월이었습니다. 인공지능(AI)이 벌써 인간을 대체할만한 수준까지 올라섰다는 놀라움과 이들에 의해 언제든 내 일자리가 대체될 수 있다는 두려움이 함께 나타난 결과가 아닐까 하는데요. 챗GPT 월간 이용자는 출시 두 달 만에 1억명을 넘어서며 구글을 위협하는 서비스로 떠올랐습니다.
상업용 부동산 업계도 챗GPT에 따른 '변화의 바람'이 거셀 것으로 보입니다. 프롭테크 기업들이 부동산 시장의 비효율을 바꾼 것처럼 챗GPT 혁신으로 업계 변화 속도가 빨라질 수 있다는 우려와 기대감이 뒤섞인 반응이 나옵니다. 외신들은 벌써 챗GPT 도입을 검토하는 부동산 기업이 있다는 소식을 전하고 있습니다.
단순한 물건 소개에서부터, 기업과 산업 스터디, 향후 시장 전망까지, 단기간에 업계 관계자들이 다양한 지식을 다루고 쌓는데 챗GPT는 유용하게 활용될 것으로 기대됩니다. 비효율과 정보 비대칭이 여전히 많이 남은 부동산 시장의 '장벽'을 끊임없이 두드리는 기술과 편의를 언제까지 외면할 수는 없을 것으로 보입니다.
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알스퀘어는 상업·업무용 건물 30만 개의 딥(deep)∙유니크(unique) 데이터를 바탕으로 시장의 정보 비대칭을 해결하고 있습니다. 인구 20만 이상 국내 업무지역과 싱가포르·베트남 상업용 부동산을 전수조사해 구축한 압도적 데이터를 기반으로, 오피스·물류센터·리테일 임대차 중개와 매입·매각 자문, 자산관리(PM), 데이터 애널리틱스, 인테리어∙리모델링, 해외 사업(베트남·싱가포르) 등의 서비스를 제공합니다.
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우리나라 랜드마크는 내 손 안에…나의 빌딩 지식 수준은?!
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"길동아, 오늘 상록회관 앞에서 만나"
"응? 상록회관? 거기가 어디야?..."
여러분은 우리나라에 위치한 랜드마크 빌딩을 얼마나 알고 있나요?
알스퀘어가 준비한 우리나라 대표 빌딩 맞히기 퀴즈!
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R Footprint 신속하게 만나는 알스퀘어 소식
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희소성 높은 강남역 연면적 4200평 오피스 개발권 매물로
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알스퀘어와 쿠시먼웨이크필드코리아가 공동 주관사를 맡아 서울 서초구 서초동 1310-15에 위치한 2140.8㎡(약 650평) 부지에 지하 5층~지상 6층, 연면적 1만3752.89㎡(약 4200평)짜리 복합업무시설을 건축하는 사업권을 매각합니다.
강남역 사거리 반경 500m 이내에 매수자 의향대로 설계 가능한 희소한 개발자산 사업권이 매물로 등장한 점에서 업계 관심을 끌 것으로 기대됩니다.
해당 매물은 서울 지하철 2호선과 신분당선을 이용할 수 있는 강남역, 9호선∙신분당선 더블 역세권 신논현역 도보 5분 거리에 있습니다. 반경 500m 안에 100여개의 버스노선이 운행해 대중교통 접근성이 우수합니다. 반포IC까지 차량으로 10분 정도면 갈 수 있어 경부고속도로 진입도 용이합니다.
사옥 용도로 최대 효율을 낼 수 있도록 계획해 내부는 기둥이 없는 무주 공간으로 설계, 248평의 바닥면적을 확보했습니다. 주차장은 지하 3개 층을 통해 총 104대의 주차가 가능하도록 구성, 연면적 100평당 2.5대의 주차가 가능합니다. 특히 강남역 인근 빌딩에서 찾아보기 어려운 100% 자주식 주차를 할 수 있습니다.
시장에서는 금리가 예측 가능한 수준에 도달함에 따라 최악의 시기를 지나고 있다고 판단하고 있습니다. 강남역 '알짜' 사업권이라는 점에서 이 사업권의 흥행 여부가 올해 개발자산 매매시장의 척도가 될 것으로 전망됩니다.
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경기도 안산시 성곡동 670-4번지에 데이터 센터를 지을 수 있는 부지가 매물로 나왔습니다.
대지면적은 1만3340㎡이며, 해당 사업지에는 연면적 약 8만9129㎡ 규모의 데이터센터 건립이 예정됐습니다. 매각 주관사는 알스퀘어가 맡습니다.
사업지 주변에는 서울대 시흥캠퍼스 카카오 IDC, 세빌스 글로벌 IDC, 한양대 에리카 카카오 IDC 등 인근에 다수의 IDC가 들어설 예정입니다. 데이터센터 클러스터를 구축할 수 있을 것으로 기대됩니다.
지난 1월 한전과 80메가와트(WM) 규모의 전기사용계약을 체결하며 전력 수급 문제도 해결했습니다. 사업지와 1km 거리에 중시화 변전소, 2.5km 거리에 예비 전기 공급이 가능한 성곡변전소가 있어 단전 없이 안정적인 전력 공급이 가능합니다.
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박응한 행공 부동산·인프라투자 본부장 알스퀘어 합류
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박응한 행정공제회 전 부동산∙인프라본부장이 알스퀘어 고문 및 자회사 대표로 합류했습니다. 박 대표는 2011년부터 지난해까지 행정공제회에서 부동산∙인프라본부장을 맡으며 '공제회 최장수 투자책임자'라는 기록을 썼습니다. 특히, 2008년 글로벌 금융위기로 경기가 가라앉으면서 위기에 처한 판교 알파돔시티 프로젝트를 우량 사업장으로 탈바꿈시켰습니다. 알스퀘어는 “박 대표의 풍부한 경험이 알스퀘어의 데이터 경쟁력과 만나, 회사가 성장하는데 시너지 효과를 낼 것"이라고 밝혔습니다.
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“운영비용 절감 위해 서울 핵심 권역서 기업 이탈”
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서울 오피스 임대차 시장은 최근 ‘개점휴업’ 상태인 오피스 매매 시장과 달리, 주요 업무 지역에서 공실 하나 찾기 어려울 정도로 선전해왔습니다. 하지만 이런 서울 오피스 임대차 시장 분위기도 올해는 한풀 꺾일 것으로 보입니다. 미국 금리 인상 폭은 둔화됐지만, 기업 경영과 투자환경이 예년보다 좋지 못한 탓입니다. 운영 비용 절감을 위해 기업들이 서울 핵심 권역에서 이탈할 것이란 분석도 나옵니다.
알스퀘어의 '2023 상업용 부동산 전망'에 따르면 서울 오피스 공실률은 낮은 수준을 유지하겠지만, 경기 둔화 영향으로 글로벌 금융위기 때처럼 일부 임차인은 운영 비용 절감을 위해 핵심 권역에서 이탈하는 사례가 나타날 것으로 분석됩니다. 최근 2년간 연 10% 이상의 상승률을 기록한 실질임대료는 7~8% 정도의 상승률을 보일 것으로 전망됐습니다.
알스퀘어가 2월 3일부터 10일까지 122개사를 대상으로 실시한 ‘기업 사무실 이전 의향’ 설문조사에서도 올해 사무실 이전을 계획하는 회사 10곳 중 6곳(63.6%)은 ‘규모를 축소’할 계획이라고 답했습니다. 이들의 64.3%는 ‘경기 둔화에 따른 비용 절감을 위해’ 사무실 규모를 줄일 것이라고 응답했습니다. 사무실 이전시 어려움을 묻는 문항에 응답자의 63.9%(복수응답)는 ‘임대료 급등’을 꼽았습니다.
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금리 인상 여파에 서울 오피스 매매지수, 3년만에 떨어져
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지난해 4분기 서울 오피스 매매지수가 3년 만에 처음으로 하락했습니다. 금리 인상으로 자금 조달과 투자 수익률에 대한 부담이 커진 영향으로 분석됩니다.
알스퀘어에 따르면 2022년 4분기 서울 오피스 매매 지수는 520.19로, 전분기보다 5.6% 하락했습니다. 전분기 대비 등락률이 마이너스를 기록한 건 2019년 4분기 이후 처음입니다. 이 지수는 2019년 4분기 372.51을 기록한 이후 지난해 3분기까지 550.96으로 47.9% 급등했습니다.
서울 오피스 매매지수는 미국의 대표 주택 매매가격 지수인 스탠더드앤드푸어스(S&P) 코어로직 케이스-실러 모형을 한국 오피스 시장에 적용해 만든 벤치마크 가격 지수입니다. 류강민 알스퀘어 리서치센터장이 2019년 개발했고, 이지스자산운용과 대신증권 등이 과거에 발표했습니다.
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서울과 경기, 인천을 돌아다니는 택시 지붕 광고판에 '알스퀘어'가 떴습니다.
알스퀘어는 1월 20일부터 2월 19일까지 모빌리티 미디어 플랫폼인 '모토브'를 통해 택시 캡 광고를 했습니다. 혹시나 택시 지붕 광고를 보고 "엇 알스퀘어다!"라고 반가워하셨을 분이 있으실지 모르겠네요.
모토브는 택시 지붕에 IoT(사물인터넷) 센서가 부착된 광고판을 설치하는 모빌리티 기반 데이터 스타트업입니다. 택시에 달린 센서로 스마트폰 와이파이 시그널을 감지해 유동 인구 데이터를 추정하고, 가로등이나 간판 등 주변 밝기를 측정해 조도 데이터를 수집합니다.
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알스퀘어 미디어룸을 소개합니다!
알스퀘어의 다양한 콘텐츠를 담은 미디어룸을 소개합니다. 알스퀘어만의 인사이트를 담은 상업용 부동산 콘텐츠와 임대차, 매입·매각, 인테리어·리모델링 등 사람과 공간에 관한 스토리도 전해드립니다. '유니버스' 뉴스레터도 미디어룸에서 보실 수 있으니 많은 관심과 방문 부탁드려요. 🙋♂️🙋♀️
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R Insight 핵심 부동산 뉴스만 뽑아드립니다
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챗GPT가 상업용 부동산 시장에 활용되는 방식
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챗GPT는 상업용 부동산 시장의 업무 수행 방식을 대폭 바꿀 것으로 전망됩니다.
가령 한 부동산 서비스 회사가 야채와 과일을 보관하고 유통하는 물류센터 매매 자문 업무를 맡았다고 가정해봅시다. 농산물 시장 조사와 관리·유통 방법 등을 찾는 데 만만찮은 시간이 소요될 겁니다. 하지만 챗GPT는 이런 작업을 단 몇 초면 해결해줄 수 있습니다.
상업용 부동산 전문 매체 '더리얼딜'은 "(챗GPT를 통해) 모든 사람이 슈퍼 브로커가 될 수 있다"고 보도했습니다. 이 매체는 인공지능(AI)이 궁극적으로 브로커 간의 지식 격차를 좁히고 개인 연결의 중요성을 더욱 강조할 것이라고 말했습니다.
업계 관계자들은 "챗GPT는 일종의 두뇌이며, 지식을 공급하는 역할을 한다"며 "더는 사람에게 지식이 필요하지 않을 것"이라고 말했습니다. 하지만 사람을 완전히 대체할 수 있다는 주장에는 회의적입니다. 사람 사이의 관계 문제까지 AI가 해결할 수 없기 때문입니다.
더리얼딜은 부동산 회사 관계자의 말을 인용해 "우리가 매일 처리하는 모든 일은 로봇으로 대체할 수 없을 만큼 복잡하고 독특하다"며 "하지만 언젠가 (로봇과) 공존할 수 있는 세상이 올 것이기 때문에 로봇이 무엇을 할 수 있고, 우리 사업에 어떤 도움을 줄 수 있는지 기대하고 있다"고 전했습니다.
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수천만원 성과급 뒤에 감춰진 올리브영의 성장 비결
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라이프스타일과 소비 트렌드를 주도하며 고속 성장을 구가했던 오프라인 상업시설의 영향력이 예전만 못합니다. 이커머스 시장 확대와 코로나19 팬데믹의 여파로 쪼그라든 소비 수요는 최근 경기 둔화 여파로 극심한 타격을 받고 있습니다.
이런 와중에도 최근 화제가 됐던 회사가 올리브영입니다. 8000만원에 이르는 MD 직종의 성과급이 이슈가 됐지만, 사실 올리브영은 드럭스토어 시장에서 드물게 성장하는 업체입니다. 삼성증권에 따르면 지난해 CJ올리브영의 영업이익은 2600억원으로, 전년보다 89% 증가할 것으로 추정됩니다.
올리브영은 온라인과 오프라인 채널의 아이덴티티를 뚜렷하게 유지하며 시너지 효과를 내고 있습니다. 온라인 스토어에서 상품을 주문하면 곧바로 배송되는 '오늘드림' 서비스가 대표적입니다. 촘촘한 오프라인 네트워크와 온라인 기반의 수요 예측 시스템이 없다면 실행하기 어려웠을 전략입니다.
오프라인과 온라인 연계 이벤트를 통해서도 확장 전략을 펼치고 있습니다. 매달 '올리브영 데이'를 열고 오프라인과 온라인 등 옴니채널을 활용합니다. 올리브영 매장 수는 지난해 3분기 기준 1289개로, 꾸준히 늘고 있습니다.
저렴한 제품부터 고가의 제품까지 다양한 라인업을 갖췄다는 것도 장점입니다. 10대부터 60대를 아우르는 다양성을 갖췄죠. '랄라블라'가 사업을 접고, '롭스'가 고전하고 있어 올리브영의 성장은 더욱 두드러집니다. 올리브영의 시장점유율은 70%를 웃도는 것으로 추정됩니다.
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대형 건물주 “불안한 오피스 대신 주거, 기타 용도 개발”
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"오피스 외 자산으로 눈을 돌려라"
미국 부동산 기업들이 비 오피스 자산을 찾고 있습니다. 팬데믹으로 원격 근무가 늘면서 주요 업무지역 공실률이 역대 최고 수준까지 치솟았고, 장기적으로 오피스 수요도 줄 것으로 전망되기 때문입니다.
미 월스트리트저널(WSJ)에 따르면 부동산 회사 보스턴 프로퍼티스는 동부 해안을 따라 2000개의 주거용 유닛을 개발할 계획입니다. 오피스 자산 비중이 큰 이 회사는 수백만㎡의 랩(연구실)과 라이프 사이언스 공간도 개발한다고 합니다.
뉴욕에 오피스를 보유한 SL 그린 리얼티는 타임스퀘어 오피스 타워를 카지노로 바꾸기 위해 카지노 체인 시저스 엔터테인먼트와 협력하고 있습니다. 엠파이어 스테이트 빌딩 소유주인 엠파이어 스테이트 리얼티 트러스트는 2021년 말에 다가구 부동산을 포트폴리오에 처음 추가했습니다. 세계 무역센터 개발로 잘 알려진 실버스타인 프로퍼티스는 노후 오피스 건물을 아파트로 전환하기 위해 15억달러를 펀딩 중입니다.
코스타그룹에 따르면 미국 오피스 공실률은 지난해 3분기 말 12.3%로, 글로벌 금융위기 당시 수준까지 치솟았습니다. 워싱턴 DC, 샌프란시스코의 공실률은 코스타가 이 데이터를 집계한 이후 최고치를 기록했습니다.
임차인은 계약 기간 만료 전에 사무실을 빼면서 전대 시장을 공급 과잉 상태로 만들고 있습니다. 현재 미국에선 약 2억1180만ft²의 전대 공간을 이용할 수 있으며, 이는 2019년 말의 2배 가까운 규모입니다. 역대 최고 기록이기도 합니다.
오피스를 주거용 또는 기타 부동산으로 전환하는 기업은 여전히 오피스 시장 전망이 낙관적이라고 말합니다. 최고의 협업을 위해선 '줌'이 아닌 오프라인 공간에서 대면 회의가 필요하기 때문입니다.
기업들의 최근 업무 환경 변화도 고무적입니다. 직원들에게 사무실로 돌아오라고 지시하는 고용주 수가 늘고 있으며, 최고의 시설과 위치를 갖춘 공간에 대한 강한 수요가 있습니다.
하지만, 고급 오피스를 개발하기 위해선 돈이 많이 듭니다. 엠파이어 스테이트 리얼티 트러스트의 토니 말킨(Tony Malkin) CEO는 "주거 사업의 경제성이 현재 더 매력적"이라고 말했습니다. 그는 "적절한 가격이라면 여전히 사무실 건물을 사겠지만, 주거시설은 즉각적인 수익을 창출하고 '최소한의 자본 지출'만 요구된다"고 덧붙였습니다.
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클라우드, 5G, 인공지능(AI), 소셜 미디어(SNS), 스트리밍과 데이터를 생성 위치와 가까운 곳에서 처리∙분석∙저장해 실시간에 가까운 분석과 응답을 가능하게 하는 엣지 컴퓨팅까지, 데이터 공급과 수요가 기하급수적으로 늘고 있습니다.
데이터센터 시장도 꾸준하게 성장하고 있습니다. 미국 시장조사업체 아리즈톤이 지난해 9월 낸 보고서에 따르면 미국 데이터센터 건설 시장은 2021년 200억달러에서 2027년 250억달러로 커질 것으로 전망됩니다.
데이터센터를 짓고 운영하기 위해선 엄청난 전력과 통신, 물이 필요합니다. 입지가 한정적일 수밖에 없습니다. 개발 초기 단계부터 인허가와 인프라, 주민 반발을 철저하게 검토해야 합니다. 전문가들은 무엇보다 데이터센터에 대한 오해를 없애는 게 중요하다고 말합니다.
미국 부동산 개발 회사 뵐러는 "데이터 센터가 좋은 이웃이 돼야 한다"고 강조합니다. 데이터센터는 물류센터에 비해 대형 차량의 출입도 없고, 경찰∙소방서∙학교 같은 생활 인프라에 부담을 주지도 않습니다. 하지만 엄청난 전자파와 소음을 낸다는 인식을 갖고 있습니다.
뵐러는 "시설을 시각적으로 매력 있게 만들기 위해 ‘회색 박스’ 모양을 피해야 하며, 창문과 전면 높이 변화, 색상 조합을 통해 주변 커뮤니티와 조화롭게 어울릴 수 있게 해야 한다”고 합니다.
엣지 데이터센터도 주목할 만합니다. 상대적으로 전력을 많이 요구하지 않고, 설치 규모도 크지 않은 소규모 데이터센터인데요. 최종 사용자와 가까이 있기 때문에 대기 시간을 최소화하고, 빠른 서비스를 제공할 수 있습니다. 이런 시설의 필요성을 지역 사회에 어필할 수 있다면 주민들의 인식도 바꿀 수 있다고 봅니다.
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북미 최대 가정용품 판매점 '베드 베스 앤 비욘드(Bed Bath & Beyond, 이하 BBB)'가 최근 위기에 처했습니다. 재정 악화로 '기업의 존속 능력에 상당한 의문이 있다'는 평가를 받았습니다.
BBB는 1971년에 설립됐습니다. 저렴한 가정용품과 기숙사용 가구 등으로 유명합니다. 천장까지 상품이 쌓여 있는 동굴 같은 내부와 20% 할인 쿠폰이 이 업체의 상징입니다. 모든 브랜드가 BBB 입점을 희망하던 때도 있었습니다. 2009년에는 1000번째 매장이 문을 열었고, 78억달러의 매출을 기록하며 전성기를 구가했습니다.
BBB가 어려워진 건 시대 흐름을 따라가지 못한 탓입니다. 월마트와 타깃과 같은 대형 체인을 압도하지 못했습니다. 아마존이나 다른 온라인 사이트는 BBB보다 더 저렴한 제품을 판매했습니다. 고객 편의와 가격 경쟁력을 모두 놓친 셈이죠. 2012년부터 2019년까지 매출은 정체됐습니다.
코로나19 팬데믹으로 BBB는 막대한 타격을 입었습니다. 2020년에는 일시적으로 매장을 폐쇄했습니다. BBB의 2020년 매출은 전년보다 17%, 2021년은 15% 감소했습니다.
지난해 8월에는 직원의 약 20%를 해고하고 150개 매장을 폐쇄하며 자체 가정용품 브랜드 일부를 없애겠다고 밝혔습니다. 올해 2월 기준으로 BBB에는 서브 브랜드 '바이바이 베이비'를 포함해 950개의 매장과 3만2000명의 직원이 남았습니다.
BBB는 지난해 11월 26일 끝난 최근 회계분기의 매출이 1년 전 같은 기간보다 33% 감소한 12억6000만달러를 기록했다고 밝혔습니다. 순손실은 1년 전에 비해 40% 증가한 3억9300만 달러를 기록했습니다. BBB는 760개 매장 중 400개를 폐쇄할 계획이라고 밝혔습니다.
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“베드 베스 앤 비욘드 떠나도 공실 우려 없다”
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미 애틀랜타 쇼핑센터는 최근 미국 최대 서점 체인 반스앤드노블과 의류, 미용 업체 등에 2만2000ft²에 이르는 공간을 임대했습니다. 생활용품 브랜드 베드 배스 앤 비욘드(Bed Bath & Beyond, 이하 BBB)가 원래 사용하던 공간인데, 경영 악화로 매장을 철수하며 다른 임차인을 채운 것입니다.
BBB의 경영 위기로 미 리테일 부동산 시장이 '술렁'이고 있습니다. 950개에 이르는 매장을 보유한 대형 임차인이 매장 수를 반으로 줄일 계획이기 때문입니다. 하지만 정작 임대인의 걱정은 크지 않다고 합니다. 새로운 임차인으로, 이 공간을 채울 수 있다는 자신감이 있습니다.
월스트리트저널(WSJ)에 따르면 그동안 오프라인 공간을 줄여온 의류 브랜드 벌링턴과 서점 체인 반스앤드노블은 다시 공간을 확장할 움직임을 보이고 있습니다. 특히 지난 10년간 인구는 늘었지만, 신규 상업시설은 거의 지어지지 않은 '선 벨트' 지역에서 이런 분위기가 강하게 나타나고 있다고 합니다. 선 벨트는 텍사스, 테네시, 조지아, 앨라배마, 노스캐롤라이나로 이어지는 미국 남동부 산업지대를 말합니다.
지난해 미 소매업체의 신규 개점은 폐점보다 2400개 많았습니다. 10년 만에 가장 높은 수치입니다. 특히 쇼핑센터의 지난해 4분기 공실률은 2007년 이후 최저 수준인 5.7%를 기록했고, 임대료도 올랐습니다. BBB는 주로 교외 쇼핑센터에 입점했습니다.
다만, BBB의 매장 규모가 지나치게 커 딱 맞는 임차인을 유치하긴 어렵습니다. BBB 매장 면적은 약 1만8000~7만ft²로, 다른 소매업체보다 훨씬 큽니다. 단일 브랜드가 들어오긴 어렵다는 것을 의미합니다. 새 임차인을 맞기까지 시간과 비용이 많이 들 수 있습니다. 임대인 입장에선 중개 수수료와 신규 임차인을 위한 공간 재구성 비용 외에도 임차인 교체에 따른 일시적 공실로 임대료 수익이 감소할 수 있습니다.
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사무실 1000개 본 '하이어엑스’
열흘만에 알스퀘어와 계약한 이유
아르바이트와 무인 매장 관련 서비스를 만드는 하이어엑스는 1000개가 넘는 사무실 제안을 받았습니다. 하지만 마음에 드는 사무실이 단 한 곳도 없었다고 합니다. 강남~신논현 일대 모든 사무실을 봤다고 해도 과언이 아니었다고 하는데요. 이런 와중에 알스퀘어를 찾게 됐고, 투어에서부터 계약까지, 단 열흘 만에 초고속으로 사무실을 구했습니다. 윤수노 선임을 만났습니다.
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이지수 알스퀘어디자인 본부장
"원스톱 솔루션으로 급성장"
이지수 알스퀘어디자인 설계본부장이 최근 언론 인터뷰에서 "공간과 연계해 진정한 의미의 원스톱 솔루션을 제공할 수 있는 회사는 알스퀘어디자인뿐"이라며 "업계 전문가를 영입해 디자인, 시공, 마케팅, 관리 등 모든 분야에서도 독자적인 영역을 구축하고 있다"고 밝혔습니다. 알스퀘어디자인은 설립 6년 만인 2022년 대한전문건설협회가 평가하는 직전연도 공사실적 기준 업계 9위에 올랐습니다.
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알스퀘어가 사무실 구하는 기업에 최대 4000만원을 쏩니다!
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오늘의 뉴스레터는 여기까지입니다.
다음 달에도 건강히 또 만나요! 🙋♂️🙋♀️
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이종화 선임 jlee@rsquare.co.kr
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