[월간] 2023 상업용 부동산 시장에 닥칠 변화

놓치면 안 되는 상업용 부동산 소식! 더 쾌적한 화면에서 보실 수 있어요 상업용 부동산 업계 종사자 3만여명이 지금 이 레터를 보고 있습니다. 👀 2022년 12월 23일 No. 12 '검은 토끼의 해' 계묘년이 다가왔습니다. 토끼는 뒷다리가 앞다리보다 3배 정도 길다는 사실 아시나요? 뒷다리를 잔뜩 움츠렸다 펴면서 더 높이, 더 빠르게 뛰어오릅니다.   경기 둔화로, 부정적인 경제 전망만 쏟아지고 있지만, 더 높은 도약을 위해 준비하는 토끼처럼 알스퀘어 유니버스 독자님도 더 높은 목표를 위해 준비하는 2023년이 되길 기원합니다.   한 해 동안 아껴주셔서 감사합니다. 알스퀘어 유니버스도 더 좋은 콘텐츠로 내년에 인사드리겠습니다. '해피 뉴 이어!' 알스퀘어는 업무·상업용 건물 30만 개의 딥(deep)∙유니크(unique) 데이터를 바탕으로 시장의 정보 비대칭을 해결하고 있습니다. 인구 20만 이상 국내 업무지역과 싱가포르·베트남 상업용 부동산을 전수조사해 구축한 압도적 데이터를 기반으로, 오피스·물류센터·리테일 임대차 중개와 매입·매각 자문, 자산관리(PM), 데이터 애널리틱스, 인테리어∙리모델링, 해외 사업(베트남·싱가포르) 등의 서비스를 제공합니다. 알스퀘어 유니버스 구독하기 알스퀘어 유니버스 다시보기 공유하기트윗하기 RNOTICE   R Footprint 신속하게 만나는 알스퀘어 소식 노형욱 전 국토부 장관 "글로벌 기업 도약에 보탬 되겠다"   "알스퀘어가 균형을 맞춘 명실상부한 기업이 되기 위해선 객관적인 조언이 필요합니다. 프롭테크 업계 선두 기업의 역할을 잘해 나갈 수 있도록 조언을 아끼지 않겠습니다."   상업용 부동산 데이터 전문 기업 알스퀘어는 지난 10월 노형욱 국토교통부 전 장관을 사외이사로 맞았습니다. 기획재정부 재정관리관(차관보급)과 국무조정실 2차장(차관급), 국무조정실장(장관급) 등 공직 생활만 30년 이상 한 정통 관료가 스타트업에 합류했다는 소식이 업계에선 적잖은 화제가 됐는데요.   마침 최근 알스퀘어를 방문한 노 사외이사를 만나 알스퀘어에 합류한 이유와 향후 계획 등에 대한 자세한 얘기를 들을 수 있었습니다. 그는 "알스퀘어는 머지않아 유니콘 기업으로 성장하고, 국내를 넘어 해외로 나가 글로벌 기업으로 성장할 것으로 기대한다"며 "알스퀘어가 글로벌 기업으로 도약하는 과정에 도움이 됐으면 좋겠다"고 말했습니다. 이용균 대표, SW 산업 발전 유공 대통령상 표창 이용균 알스퀘어 대표가 우리나라 소프트웨어(SW) 산업 발전에 이바지한 공로를 인정받아 '제23회 SW 산업인의 날' 행사에서 '2022년 소프트웨어 산업 발전 유공 대통령 표창'을 수상했습니다.   이 대표가 이끄는 알스퀘어는 전수조사로 확보한 국내외 업무·상업용 빌딩 30만 개의 정보를 데이터베이스(DB)로 구축했습니다. IT와의 융합을 통해 상업용 부동산 시장 정보 비대칭을 해결하고, 새로운 SW 시장을 개척한 공로를 인정받았습니다.   이용균 대표는 "국내 대표 프롭테크 스타트업으로서, 회사 구성원을 대신해 SW 산업 유공자 대통령 표창이란 뜻깊은 성과를 인정받게 돼 영광"이라며, "알스퀘어가 보유한 독보적인 데이터와 IT를 결합해 한층 고도화된 서비스로 고객 만족도를 극대화할 것"이라고 말했습니다. 알스퀘어 X 밸류맵, 빅데이터와 인사이트의 향연 국내 프롭테크 기업을 대표하는 상업용 부동산 데이터 전문 기업 알스퀘어와 토지·건물 플랫폼 밸류맵이 12월 3일 서울 대치동 섬유센터에서 '2022 부동산 빅데이터쇼'를 개최했습니다. 이날 행사에는 300여명이 참석해 물류센터와 소형 오피스, 토지·꼬마빌딩 등 상업용 부동산 시장에 대한 인사이트를 얻어갔습니다. 행사는 총 3개의 세션으로 구성됐습니다. 첫 번째 세션에선 알스퀘어 류강민 리서치센터장이 '빅데이터로 분석한 물류 부동산 시장 동향'을, 두 번째 세션에선 진원창 빅데이터분석실장이 물류센터 수급 동향과 전망 등을 발표했습니다. 마지막 세션에선 밸류맵 이창동 리서치센터 리더가 빅데이터로 바라본 토지·빌딩 시장 대 분석이란 주제로 '꼬마빌딩' 시장의 핵심 지표, 최고 관심 지역, 거래사례 분석 등을 나눴습니다.   행사가 끝난 후에도 발표 자료를 찾으시는 분과 행사가 어떻게 진행됐는지 궁금해하시는 분이 많았는데요. '메이킹 필름'을 통해 행사 이모저모를 확인해보세요. "중대재해 '제로' 달성할것"…건설안전실무전문가 협의회 주관 결의대회 건설안전실무전문가협의회(CSMA)와 한국보건안전단체총연합회(한보총)가 12월 2일 서울 율곡로 현대그룹빌딩 대강당에서 '중대재해 제로(0) 결의대회'를 개최했습니다. 중대재해 감축 로드맵 발표 이후 처음으로 열린 업계 행사입니다. CSMA 회장은 알스퀘어 정상민 이사가 맡고 있습니다. 정 CSMA 회장은 “앞으로도 CSMA는 건설업계와 정부, 국회 사이 민관협력의 가교역할에 힘쓸 것”이라고 밝혔습니다. 이날 행사는 CSMA 창립 25주년을 기념해 건설사 대표 및 실무자가 함께 참여해 건설업의 중대재해를 예방키 위한 결의를 다진 행사입니다.   류경희 고용노동부 산업안전보건본부장, 안종주 안전보건공단 이사장을 비롯해 주요 건설사 대표 및 최고안전책임자(CSO), 건설안전 실무전문가 등 150여명이 참석했습니다. 알스퀘어 미디어룸이 탄생했습니다! 알스퀘어의 다양한 콘텐츠를 담은 미디어룸을 소개합니다. 알스퀘어만의 인사이트를 담은 상업용 부동산 콘텐츠와 임대차, 매입·매각, 인테리어·리모델링 등 사람과 공간에 관한 스토리도 전해드립니다. '유니버스' 뉴스레터도 미디어룸에서 보실 수 있으니 많은 관심과 방문 부탁드려요. 🙋‍♂️🙋‍♀️ R Insight 핵심 부동산 뉴스만 뽑아드립니다 금리 인상 속도 촉각, 자산 리밸런싱…알스퀘어의 2023 상업용 부동산 7대 이슈 2023년 상업용 부동산 시장은 최근 수년간 누렸던 호황 대신, 거대한 불확실성에 직면할 것으로 보입니다.   금리 인상 속도가 늦춰질 경우 시장이 회복할 수 있다는 분석이 있지만, 물가 상승률이 아직 높고 러시아와 우크라이나 전쟁으로 불안한 국제 정세가 이어져 경기 반등을 예상하기엔 이릅니다. 글로벌 공급망 회복이 지연되고 있고, 주요 국가 경제 성장률도 저조할 것으로 전망됩니다.   내년은 유동성 확보를 위해 기업이 부동산 자산을 매각하는 자산 리밸런싱(포트폴리오 재조정)이 활발할 것으로 전망됩니다. 강남과 도심, 여의도 오피스를 가득 채운 기업들의 임차 수요가 2023년에도 견고할지 관심입니다.   알스퀘어는 2023년 상업용 부동산 시장 핵심 키워드를 선정해발표했습니다. 알스퀘어는 △금리 인상 속도 △자산 리밸런싱 △탄탄한 임차 수요 지속 여부 △엇갈린 프롭테크 운명 △균형 찾는 하이브리드 근무 △활발한 용도 변경 △오프라인 상권 회복을 꼽았습니다. JP모건의 2023 상업용 부동산 전망…"깜깜하지만, 밝은 곳 있다" "경기 침체 가능성이 커지고 있다. 부동산 업계는 힘든 한해를 맞을 수 있다"   글로벌 투자은행 JP모건의 2023년 미국 상업용 부동산 시장 전망을 한 문장으로 요약하면 이렇습니다.   리테일은 갈림길에 있고, 오피스의 미래는 불투명합니다. 글로벌 공급망 문제는 지속되고 있고, 미국 인플레이션은 40년 만에 최고치입니다. 연준은 꾸준히 금리를 인상하고 있습니다. 악재투성이입니다.   하지만 긍정적인 부분도 있습니다. 물류센터와 공장 등 산업용 부동산은 여전히 투자자의 관심이 쏠립니다. 멀티패밀리 시장 분위기도 좋습니다. 알 브룩스 JP모건 상업용 부동산 헤드가 분석한 내년 상업용 부동산 시장 악재와 자산별 전망을 살펴봤습니다.   <내년 악재>   지정학적 문제 러시아와 우크라이나 전쟁, 러시아에 대한 경제 제재는 미국 경제에 커다란 영향을 미쳤습니다. 공급망 문제에 따른 식음료, 주거, 에너지 비용 상승이 대표적입니다.   사상 최고 인플레이션 2022년 11월 미국 인플레이션율은 7.1%를 기록했습니다. 10월 임대료는 전년보다 7.5% 상승했습니다.   금리 상승 연준은 2023년까지 금리 인상을 예고하고 있습니다. 이는 상업용 부동산 소유자에게 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 잠재적 주택 매수자가 고금리 때문에 임차인으로 머무르는 기간이 길어진다는 점은 멀티패밀리 소유주와 투자자에게 긍정적입니다.   <자산별 전망>   멀티패밀리 멀티패밀리는 현재 모든 자산 중 가장 실적이 좋습니다. 무디스 애널리틱스의 상업용 부동산 책임자인 빅터 카날로그는 "2022년 3분기 기준 다가구 공실률은 4.4%로 5년 만에 최저치를 기록했다"고 말했습니다.   산업용 부동산 전자 상거래가 증가하며 창고 및 산업 공간에 대한 필요성도 커집니다.  라스트마일 유통단지 투자부터 드론까지. 전자상거래는 소매 판매의 20% 미만을 차지하므로 성장 가능성도 풍부합니다.   리테일 사람들은 여전히 오프라인에서 쇼핑합니다. 처방전을 받고, 머리를 자르거나 커피를 마시고 싶어 하죠. 주거 지역 인근 쇼핑센터는 좋은 실적을 내고 있습니다. 이런 건물은 레스토랑, 영화관 및 체험형 매장, 복합 시설 등의 용도로 전환할 수도 있습니다. 다만, 도심 리테일은 회복 속도가 느립니다. 시내 사무실에서 일하는 사람이 너무 적습니다.   오피스 사무용 건물의 미래는 불투명합니다. 무디스 애널리틱스에 따르면 미국 모든 업무 지역 공실률이 2019년 4분기 이전 수준으로 떨어지지 않았습니다. 좋은 입지와 시설을 통해 직원을 사무실로 유도할 수 있습니다. 딜로이트가 글로벌 부동산 회사에 물었습니다   한 치 앞을 알 수 없는 시장 분위기에 글로벌 부동산 회사도 내년 업황을 부정적으로 보는 것으로 나타났습니다. 딜로이트가 글로벌 부동산 회사 최고재무책임자(CFO) 450명을 대상으로 2023년 사업 계획과 시장 전망에 대한 설문조사를 한 결과입니다.   내년 매출 전망 '우려' 글로벌 부동산 회사의 내년 전망은 매우 불확실합니다. 응답자의 40%만이 '내년 매출이 증가한다'고 답했습니다. 48%는 '수익이 감소할 것', 12%는 '변화가 없을 것'이라고 응답했습니다. 2023년에 비용을 절감할 계획이라고 밝힌 비율도 33%에 달했습니다. 지난해(6%)와 비교하면 27%포인트 급증한 수준입니다. 작년만 해도 시장 심리는 매우 낙관적이었습니다. 응답자의 80%가 2022년에 매출이 증가할 것으로 예상했습니다.   "사무실과 디지털 경제는 매력적인 투자처" 10명 중 7명(66%)은 자본 비용, 부동산 가격, 공실 수준, 임대차, 매매, 임대료와 같은 부동산 펀더멘탈이 내년에 개선될 것이라고 예상했습니다. 도심과 교외 오피스의 경우 향후 12개월에서 18개월간 저가 매수할 기회라고 봤습니다. 아시아·태평양 응답자의 43%는 디지털 자산을 최고 투자처로 선택했습니다. 딜로이트 차이나의 부동산 리더 필립 로우는 "클라우드 컴퓨팅 및 스토리지 급증은 데이터센터 수요를 이끌고 있다"며 "다만, 반도체 업황 불안이 2022년 이후 데이터센터 운영 및 개발에 영향을 미칠 것"이라고 말했습니다.   ESG 허들 딜로이트에 따르면 부동산 회사는 여전히 ESG 기준을 충족하는데 초기 단계입니다. 응답자의 12%만이 새로운 규제 사항 요구를 즉시 구현할 준비가 됐다고 말했습니다. 단 7%만이 투자 전략 결정에 ESG 데이터 및 분석을 사용합니다.   기술 수용 글로벌 경기 둔화로 응답자들은 회사에서 기술 비용 절감을 예상합니다. 기술 지출이 늘 것으로 예상하는 사람은 전체 응답자의 절반에도 미치지 못했습니다. 이는 3분의 2가 지출을 늘릴 것으로 예상한 작년 결과와 대조적입니다. 다만, 아시아·태평양 지역 응답자의 42%는 회사가 기술 예산을 늘릴 계획이라고 말했습니다. 딜로이트 차이나 부동산 금융 자문 리더인 칼 팡은 "기술에 충분한 투자를 하지 못하는 건 근시안적 결정"이라며 "기술은 미래 시장에서 잠재력을 발휘할 수 있는 방법을 찾아 앞으로 나가게 한다"고 말했습니다.   딜로이트의 이번 조사는 전 세계 주요 상업용 부동산 회사의 CFO 450명을 대상으로 진행됐습니다. 조직 성장과 인력 계획, 규제 준수, 기술, 투자 우선순위, 2023년 예상되는 구조적 변화 등을 물었습니다. 응답자는 북미(미국 및 캐나다), 유럽(영국, 프랑스, 독일, 스위스) 및 아태(호주, 중국 본토, 일본, 싱가포르)에 고루 분포됐습니다. R News 경제·산업 트렌드를 소개합니다.   경기 둔화에 직장인 10명 중 4명 “재택근무 축소” 상업용 부동산 데이터 전문 기업 알스퀘어는 직장인 416명을 대상으로 11월 14일부터 12월 2일까지 3주간 '경기 둔화와 업무 환경 변화' 설문조사를 진행했습니다. 이 결과 전체 응답자의 37.5%는 최근 3개월 내 ‘재택근무를 단축 또는 종료하고 사무실에 복귀하라는 회사 방침이나 공지가 있었다’고 답했습니다.   이 응답자의 79.5%(복수응답 가능)는 재택근무 제도가 축소된 이유에 대해 ‘팬데믹 상황 완화’ 때문이라고 답했습니다. 48.7%는 ‘근무 효율 강화를 위해’, 12.8%는 ‘경기 대응 차원에서’라고 답변했습니다. 엔데믹(풍토병화) 전환과 경영 환경 악화로 기업들이 직원 관리가 수월하고, 업무 효율성을 높일 수 있는 오프라인 근무 비중을 확대한 것으로 분석됩니다.   올해 7월 이후 ‘재택근무를 한 적이 없다’고 답한 응답자는 10명 중 6명(58.7%)에 달했습니다. 일주일 중 사무실에 ‘5일 이상 출근한다’고 답한 응답자는 전체의 69.2%였습니다.  신흥업무지구로 부상하는 성수, “향후 5년간 업무시설 20만평 공급 '한국의 브루클린' 성수동에 향후 5년간 20만평의 업무시설이 공급됩니다. 도심(GBD)과 강남(CBD), 여의도(YBD)에 이어 성수동이 명실상부한 서울의 주요 오피스 권역으로 자리 잡을 것으로 보입니다.   상업용 부동산 데이터 전문 기업 알스퀘어는 최근 성수동 오피스 현황과 전망을 담은 '2022년 성수 오피스 시장 보고서'를 냈습니다. 보고서에 따르면 향후 5년간 성수 권역에는 약 20만평의 업무시설이 공급될 예정입니다. 이 중 오피스가 약 75%를 차지합니다.   같은 기간 GBD의 오피스 공급은 6만8000평, YBD는 6만평이라는 점을 감안하면 GBD의 서브 권역이었던 성수가 핵심 업무지역 공급 부족에 따른 임차 대안지 역할을 할 것으로 기대됩니다.   구체적으로는 2023년 도시문화 플랫폼 어반웨이브와 패션 플랫폼 무신사 사옥이, 2024년에는 아이웨어 브랜드 젠틀몬스터 신사옥 등이 성수 권역에 들어설 예정입니다. 보고서 받기 올해 VC 프롭테크 투자, 40% 급감   글로벌 벤처캐피탈의 2022년 프롭테크 기업 투자가 198억달러로, 전년보다 40% 가까이 감소한 것으로 집계됐습니다.    글로벌 프롭테크 싱크탱크 CRETI(Center for Real Estate Technology & Innovation)가 발표한 보고서에 따른 것인데요. 40년 만에 최고치를 기록한 미국 인플레이션과 이에 따른 금리 인상 탓입니다.   2023년 프롭테크 기업들의 이슈는 '신중한 자본주의'가 될 것으로 보입니다. 인수·합병(M&A)이 매우 활발할 것으로 예상됩니다. 업종마다 소수의 '승자'를 중심으로 통합이 지속될 것이란 얘기입니다.   재정적인 어려움을 겪는 기업들은 생존 여부도 관심입니다. 보고서는 2023년을 우려하는 기업가들이 "운영, 고객 유지, 단위 경제에 집중해야 한다고 밝혔습니다. 러쉬 “인스타그램∙페이스북 중단 후회 없다” 글로벌 화장품 브랜드 '러쉬'가 사회적으로 악영향을 미친다고 판단한 소셜미디어(SNS) 광고를 중단한 지 1년이 됐습니다. 요즘 기업은 페이스북과 인스타그램, 틱톡 등의 SNS에 엄청난 광고비를 투입해 브랜드 이미지를 가꾸고, 고객을 유치합니다.   러쉬는 이와 정반대의 행보를 선택했습니다. 업계 관심이 쏠린 건 당연합니다. 러쉬의 애나벨 베이커 브랜드·마케팅 디렉터는 최근 '더드럼'과의 인터뷰에서 "트위터의 '내부 붕괴', 메타의 '주가 폭락', 틱톡에 대한 정부 감시를 보면서 러쉬가 정당한 일을 했다고 느낀다"고 말했습니다.   러쉬는 활동을 중단한 SNS에 1200만명이 넘는 팔로워를 보유하고 있습니다. 이를 포기하기 쉽지 않았을 겁니다. 팬데믹의 악영향은 여전했고, 오프라인 고객은 락다운 이전 수준으로 회복되지 않았습니다. 체험 이벤트를 계획하기도 어려웠죠. 마케팅 지표는 빠르게 떨어졌습니다.   고객과의 소통 도구도 잃었습니다. 고객은 트위터, 인스타그램, 페이스북을 통해 러쉬에 불만 사항이나 의견을 보냈습니다. 하룻밤 사이에 이런 소통 채널이 사라진 셈입니다.   그럼에도 러쉬는 이를 만회하기 위한 조치를 흔들림 없이 추진했습니다. 소셜 미디어와 정반대 성격인 셀프 케어 앱 'Bathe'를 출시했으며, 유럽 리테일에 800만파운드를 투자했습니다. 지난 10월부터는 체험 행사도 확대했습니다. 고객을 관리하기 위해 'SMS 기능'도 출시할 예정입니다.   브랜드 인지도를 유지하기 위해 러쉬는 PR을 두 배로 늘렸습니다. 유럽과 미국에서 최고 경영진을 고용해 주요 리테일 매장에서 브랜드 가치를 높이는 작업을 했습니다. 넷플릭스의 '기묘한 이야기'와 의류 브랜드 '레이지 오프'와의 파트너십에 막대한 투자도 감행했습니다.   실적은 어땠을까요. 러쉬가 SNS를 떠난 직후부터 2021년 12월 26일까지 5주간 영국 리테일 판매는 4180만파운드에 달했습니다. 전년 같은 기간 대비 20%, 2019년 동기 대비 2.6% 증가한 수준입니다.    지난해 전체 매출을 보면 조금 복잡해집니다. 락다운이 있었던 2020년과 비교하면 매출은 54.4% 늘었지만, 2019년보단 9.8% 감소했습니다. 전자상거래 매출은 2020년보다 34.3% 감소했고, 2019년보단 108.4% 증가했습니다. SNS를 떠난 여파가 있다고 해석될 수 있는 부분입니다.   마케팅 비용도 늘었습니다. SNS에 쏟아붓는 비용보다 러쉬의 체험 행사와 타 브랜드와의 협업에 더 많은 돈이 들었기 때문입니다. 러쉬는 최근 SNS를 사용하지 않겠다는 규칙에 '느슨한 예외'를 두기로 했습니다. 틱톡이나 메타 대신 핀터레스트와 유튜브에서 활동을 펼치고 있습니다.   베이커는 "이런 플랫폼을 위한 콘텐츠를 만들고 인플루언서와 협력하며 라이브 쇼핑에 투자하는 것이 '좋은 결과'를 제공한다"고 말했습니다. 하지만 러쉬에 더 중요한 건 메타와 틱톡 등과 비교해 이 플랫폼이 "괴롭힘과 증오를 감시하고 있다"는 것입니다. 베이커는 "완벽한 플랫폼은 없지만, 프로세스가 제대로 작동하고 있다"고 말했습니다. RPeople 세일즈 새내기의 첫 딜 도전기 알스퀘어에는 영업교육팀이 있습니다. 회사의 백 오피스 'RTB' 사용법과 거래 성공·실패 사례를 교육해 영업 전문가를 육성하는 팀입니다. 최근, 이 과정을 이수한 정규리 기업임차자문팀 선임도 이 교육 덕분에 첫 거래를 성공적으로 마무리했다고 하는데요 정 선임이 주도한 오피스 딜 만나러 가보시죠! "알스퀘어 덕분에 APEC 헤드도 방문" 세계적인 전기·전자 기업 지멘스는 알스퀘어와 함께 새 사옥을 구하고, 인테리어까지 마쳤습니다. 기나긴 과정을 함께 하는 동안 알스퀘어 서비스에 매우 만족하셨다는데요. 심지어 모범 경영 사례로 선정돼 APEC 헤드들이 직접 한국 사무실을 방문했다고 합니다. 지멘스 코리아를 만족시킨 알스퀘어 서비스 후기를 만나보세요. 오늘의 뉴스레터는 여기까지입니다. 다음 달에도 건강히 또 만나요! 🙋‍♂️🙋‍♀️ 커뮤니케이션팀이 만들었습니다.   이진혁 수석 jin@rsquare.co.kr 김승현 선임 kimsh0922@rsquare.co.kr 이종화 선임 jlee@rsquare.co.kr CONTACT US pr@rsquare.co.kr 서울특별시 강남구 테헤란로 311(역삼동, 아남타워) 5층 02-3454-1106 www.rsquare.co.kr   구독 정보 변경하기 구독 끊기