진원창 빅데이터분석실장 "상업용 부동산이 계속 선전할 이유"

안녕하세요. 상업용 부동산 데이터 전문 기업 알스퀘어입니다.

​

물가 상승이 계속되면서 각국 중앙은행이 기준금리를 올리고 있습니다. 자산 시장에도 '혹한'이 다가오고 있죠. 글로벌 유동성 과잉으로 가격이 치솟았던 부동산도 이 영향에서 자유로울 수 없습니다.

​

하지만, 상업용 부동산 시장에는 여전히 기회가 있다는 분석이 나옵니다. 엔데믹으로 오프라인 오피스를 확장하려는 기업들이 많고, 침체됐던 리테일 수요가 회복되고 있기 때문입니다.

​

알스퀘어의 모든 데이터를 아우르고 있는 진원창 빅데이터분석실 실장님은 어떻게 생각하실까요. 그는 "부동산 시장에서 자산 가격은 금리뿐 아니라 다양한 경제지표의 영향을 받는다"며 "국내 시장에 투자처를 찾는 법인과 기관, 해외 자금들이 여전히 많고, 임대료 상승에 따라 당분간 자산가격 상승도 지속할 것"으로 말했습니다.

 

Q. 전 세계에서 금리가 인상되고 있습니다. 부동산 시장에는 어떤 영향을 미칠까요.

​

최근 수 년간 풍부한 유동성을 바탕으로 자산 가격이 빠르게 상승했습니다. 이를 감안하면 금리 인상 기조가 자산 가격에 일부 악영향을 미칠 수는 있습니다. 그러나 큰 틀에서 자산 가격 상승은 지속될 것으로 보입니다. 최근 강남구 역삼동에서 거래된 형지빌딩은 시장의 예상을 깨고 3.3㎡당 4625만원에 거래됐습니다. 권역 내 최고가를 갈아치운 것입니다. 물가 상승률이 가팔라지면서 물가 상승률에 연동하는 빌딩 임대료도 오르고 있고, 이는 매매가에도 영향을 미칠 것입니다.

​

Q. 리테일과 오피스 시장을 나눠서 보면요.

​

오피스 시장은 금리 인상과 별개로 공실 부족에 따른 임대인 우위 시장이 당분간 이어질 것으로 보입니다. 임대료 상승도 동반될 것이고요. 오피스 임대차 시장의 호황과 유동성 장세 지속, 물가 상승 등이 동반되며 오피스 가격도 오를 것으로 보입니다.

​

리테일 시장은 엔데믹 시대로 접어들며 코로나19 이전 수준의 임대료를 회복할 것으로 보입니다. 물류센터 시장은 신축 대형 물류센터 개발 붐이 한창이었지만, 금리 상승과 지가, 공사비 상승으로 조성원가가 높아지며 수익성에 타격을 받고 있습니다. 수도권 인허가 자제 움직임까지 더해져 수도권 내 공급은 한풀 꺾일 것으로 예상합니다.

​

Q. 새 정부 출범과 러시아의 우크라이나 침공 등 대내외 이슈가 많습니다.

​

정처직인 이슈는 대출과 분양가 규제 등 주거용 부동산 시장에는 영향을 미치겠지만, 상업용 부동산 시장에는 제한적일 것입니다. 다만, 이번 정부의 국정 비전을 살펴보면 물류창고의 현대화, 스마트화에 집중하는 것을 볼 수 있습니다. 인공지능(AI)을 기반으로 한 자동화 물류창고에 대한 지원과 수요는 늘어날 것으로 예상합니다.

​

우크라이나 전쟁으로 전 세계 물가가 빠르게 오르고 있습니다. 물가 상승은 임대료와 밀접한 관련을 보이는데요. 특히 현재 임대차 시장 상황을 봤을 때 임대료 상승에 불을 지필 것으로 전망됩니다.

​

Q. 오피스 임차 시장이 포화 상태인데요.

 

 

서울 오피스 시장 명목임대료는 물가상승률에 기반해 꾸준히 상승했습니다. 최근 7년간 연평균 상승률은 2.6%로 물가상승률을 웃돌았습니다. 이 중 강남과 분당(판교)은 각각 3.2%, 4.8%로 평균을 웃돌고 있습니다.

​

실질 임대료 측면에서 보면 최근 강남 테헤란로 임대료는 3.3㎡당 40만원을 넘어설 정도로 큰 폭으로 상승하고 있습니다. 이런 여파가 타 권역까지 확대되고 있고요. 특히 임대료 상승을 감당하지 못하고 성수, 잠실 등의 서브(sub) 지역으로 임차사들이 움직이고 있어 해당 지역 역시 공실이 부족합니다.

​

여의도가 가장 수혜를 본 지역입니다. 강남의 높은 임대료와 공실 부족을 여의도가 대체하며 현재 여의도도 공실이 많지 않습니다. 서울 전체적으로 이런 임차 전쟁이 벌어지며 공실률은 낮은 수준으로 이어지고 임대료는 높아지는 상황이 벌어질 것으로 보입니다.

​

Q. 서울의 오피스 공급 부족 현상은 얼마나 지속할 것으로 보시나요.

​

당분간 공급 부족은 계속될 예정입니다. 향후 5년간 예상되는 서울 오피스 공급량은 연평균 약 5만평으로 최근 10년 평균 10만8000평의 절반 수준에 불과합니다.